Umowa dożywocia jest szczególnym rodzajem umowy cywilnoprawnej, uregulowanym w kodeksie cywilnym. Jej celem jest przeniesienie własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania. W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości przekazuje jej własność nabywcy, a w zamian uzyskuje prawo dożywocia – czyli gwarancję opieki, wyżywienia i zamieszkania aż do swojej śmierci.
W związku z tym, że umowa dożywocia ma zarówno zalety jak i wady, warto swoją decyzję omówić z doświadczonym prawnikiem. W Kancelarii Adwokackiej Haśko Panas zabezpieczamy interesy naszych Klientów na najwyższym poziomie. Podczas spotkania w Kancelarii Adwokackiej szczegółowo omówimy Twoją sytuację i znajdziemy rozwiązanie najbardziej dopasowane do Twoich potrzeb.
Czym jest umowa dożywocia?
Umowa dożywocia polega na tym, że właściciel nieruchomości przenosi jej własność na drugą stronę, a nabywca zobowiązuje się przyjąć zbywcę i zapewnić mu określone świadczenia. Zawarcie umowy dożywocia wiąże się z koniecznością zachowania formy aktu notarialnego – bez tego, czynność ta będzie nieważna.
Nieruchomość będąca przedmiotem umowy dożywocia może mieć różny charakter – może to być dom, mieszkanie, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy nawet prawo użytkowania wieczystego. Ważne jednak, by stan prawny nieruchomości był uregulowany.
Obowiązki wynikające z umowy
W ramach umowy dożywocia nabywca zobowiązuje się do szeregu obowiązków względem dożywotnika. Obowiązki te mogą być dowolnie kształtowane, zgodnie z wolą stron. Mogą one obejmować nie tylko utrzymanie i zapewnienie miejsca zamieszkania, ale także dodatkowe świadczenia. Najczęściej obowiązkami tymi są:
- zapewnienie wyżywienia i dachu nad głową,
- dostęp do opieki medycznej,
- pokrycie kosztów pogrzebu.
Wszystkie te elementy powinny zostać jasno zapisane w akcie notarialnym, aby spowodowały możliwości dochodzenia roszczeń w razie sporu.
Różnice między umową dożywocia a darowizną
Często myli się umowę dożywocia z umową darowizny. Zawarcie umowy darowizny nie gwarantuje jednak zbywcy praw dożywotnika ani obowiązków ze strony nabywcy. Umowa dożywocia daje dużo większą ochronę zbywcy, ponieważ jej głównym celem jest ochrona interesu dożywotnika i zapewnienie mu właściwych warunków życia. Darowizna nie zapewnia takich zabezpieczeń.
Umowa dożywocia różni się również od umowy darowizny w kwestiach prawa spadkowego. Nieruchomość zbyta na podstawie umowy dożywocia nie podlega zaliczeniu na schedę spadkową tak jak jest to w przypadku darowizny.
Wady umowy dożywocia
Choć warto zawrzeć umowę dożywocia, aby zabezpieczyć swoją przyszłość, należy pamiętać o potencjalnych wadach. Po pierwsze, nabywca nieruchomości może nie wywiązywać się z obowiązków wynikających z umowy. Wtedy dożywotnik ma prawo dochodzić swoich praw na drodze sądowej. Po drugie, zawarcie umowy może wykluczać inne rozwiązania – na przykład sprzedaży nieruchomości lub zaciągnięcia kredytu hipotecznego.
Możliwość zmiany lub rozwiązania umowy
Kodeks cywilny przewiduje, że w wyjątkowych sytuacjach możliwe są rozwiązania umowy dożywocia albo zamiana obowiązków na dożywotnią rentę. Tego rodzaju rozwiązania umowy dożywocia mogą nastąpić, gdy relacje stron umowy stają się trudne lub niemożliwe do utrzymania. Wtedy sąd może orzec o zamianie obowiązków wynikających z umowy dożywocia na świadczenia pieniężne.
Procedura zawarcia umowy
Zawarcie umowy dożywocia wiąże się z wizytą w kancelarii notarialnej. Sporządzenie i podpisanie dokumentu odbywa się w formie aktu notarialnego, a notariusz przygotowuje również wypisy aktu notarialnego potrzebne do zgłoszenia zmian w sądzie wieczystoksięgowym. Obowiązkowe są również opłaty sądowe i taksa notarialna, których wysokość zależy od wartości nieruchomości.
Po zawarciu umowy notariusz zgłasza przeniesienie własności do księgi wieczystej. Dzięki temu nowy właściciel nieruchomości staje się pełnoprawnym właścicielem, a prawa dożywotnika zostają ujawnione i chronione.
Umowa dożywocia to rodzaj umowy cywilnoprawnej, który daje osobom starszym lub samotnym realne zabezpieczenie na przyszłość. Zawierając umowę dożywocia, właściciel nieruchomości przekazuje swoją własność w zamian za dożywotnie utrzymanie. Takie rozwiązanie wiąże się z formalnościami – zawarta w formie aktu notarialnego umowa zapewnia ochronę prawną i spowoduje możliwości dochodzenia roszczeń w razie niewywiązania się z obowiązków przez nabywcę. Choć umowa dożywocia nie jest wolna od wad, dla wielu osób stanowi skuteczną alternatywę wobec umowy darowizny czy sprzedaży nieruchomości.
