Zakup lokalu i późniejszy wynajem mieszkania stanowi częsty sposób lokowania oszczędności, a także uzyskiwania dodatkowego dochodu. Przepisy prawa przewidują jednak szereg uprawnień dla lokatorów, które często bywają wykorzystywane przez nieuczciwych najemców na szkodę właściciela, któremu przepisy prawa przyznają mniej uprawnień. Jednak istnieją sposoby ochrony interesów osoby, która chce wynająć nieruchomość i zapewnić bezpieczeństwo swojej nieruchomości.
Przed wieloma niewłaściwymi praktykami nieuczciwych najemców właściciel może się ochronić już na etapie redagowania postanowień umowy najmu lokalu, których odpowiednie brzmienie wraz z wyborem rodzaju najmu pozwolą uniknąć późniejszych problemów. Właściciele nieruchomości często są nieświadomi wszystkich aspektów prawnego uregulowania kwestii najmu lokali mieszkalnych.
Wynajem mieszkania – najważniejsze informacje
Umowa najmu lokalu jest jedną z umów, która może zostać zawarta zarówno przez osoby fizyczne, jak i przedsiębiorców w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Regulacje prawne jej dotyczące zawarte są w dwóch aktach prawnych: Kodeksie cywilnym oraz, często pomijanej przez właścicieli, ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów).
Przez umowę najmu lokalu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Umowa może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, a czynsz może być oznaczony w pieniądzu lub w innym świadczeniu, płatny w terminach dowolnie ustalonym w umowie. Co do zasady brak jest wymaganej formy dla zawarcia umowy najmu nieruchomości, chyba że została zawarta na czas dłuższy niż rok – w takim przypadku powinna być zawarta na piśmie. Regulacje szczególne w zakresie formy pojawiają się nadto przy szczególnych rodzajach najmu.
Istotna w kontekście najmu lokalu mieszkalnego jest również kwestia możliwości wypowiedzenia umowy – tj. zakończenia jej trwania przed upływem czasu na jaki została zawarta.
Jeżeli czas trwania umowy najmu lokalu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu lokalu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. W umowie można wydłużyć wskazane okresy, jednak nie można ich skrócić.
Jeżeli umowa najmu mieszkania została zawarta na czas określony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Katalog przypadków umożliwiających wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony musi być dokładnie określony w ramach ustaleń stron, aby była prawna możliwość jej wypowiedzenia.
Wynajmujący ma również możliwość wypowiedzenia umowy nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków np. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem. Pełny katalog przesłanek takiego szczególnego zakończenia umowy najmu przez wypowiedzenie zawarty jest w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Szczególne rodzaje najmu lokalu mieszkalnego
Umowa najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego uregulowana została w rozdziale 2a ustawy o ochronie praw lokatorów i stanowi umowę najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną i nie prowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawiera na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat.
W przypadku najmu okazjonalnego lokalu charakterystycznymi dla umowy są dokumenty, które należy do niej dołączyć i obowiązek zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego. Zgłoszenia należy dokonać do Naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela wynajmowanego mieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
W szczególności do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy;
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu z punktu 2., o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego można uzależnić od wpłaty kaucji, która nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal.
Umowa najmu okazjonalnego wymaga dla swojej ważności formy pisemnej.
Zakończenie umowy najmu okazjonalnego lokalu następuje po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub umowa najmu ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Jeśli w tym czasie najemca nie opróżni lokalu dobrowolnie, wynajmujący doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Bo bezskutecznym upływie terminu wskazanego w żądaniu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy, co będzie podstawą skierowania wniosku do komornika o eksmisję.
Umowa najmu instytucjonalnego
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu uregulowana została w rozdziale 2b ustawy o ochronie praw lokatorów. Stanowi ona umowę najmu lokalu mieszkalnego zawieraną przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Umowa taka jest zawierana zawsze na czas oznaczony. Również do umowy najmu instytucjonalnego, podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego, załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu.
Zawarcie umowy można uzależnić od wpłacenia kaucji, która nie może przekraczać 6-krotności ustalonego czynszu najmu.
Umowa najmu instytucjonalnego wymaga dla swojej ważności formy pisemnej.
Podobnie jak w przypadku umowy najmu okazjonalnego: umowa najmu instytucjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Jeśli w tym czasie najemca nie opróżni lokalu dobrowolnie, wynajmujący doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Bo bezskutecznym upływie terminu wskazanego w żądaniu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy, co będzie podstawą skierowania wniosku do komornika o eksmisję.
Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?
Istnieje wiele sposobów, które mogą pomóc w bezpiecznym wynajęciu mieszkania i zapewnieniu odpowiedniej ochrony interesom wynajmującego.
Stan techniczny lokalu – protokół zdawczo-odbiorczy
Niewątpliwie jednym z kluczowych elementów ochrony stron umowy i późniejszego dowodzenia rzeczywistego stanu lokalu jest protokół zdawczo-odbiorczy. Jego sporządzenie przy wydawaniu nieruchomości najemcy i przy jej późniejszym zwrocie pozwala w sposób obiektywny utrwalić najważniejsze elementy lokalu, jak stan mieszkania i wyposażenie. W szczególności należy w nim umieścić odczyty liczników, zdjęcia pomieszczeń, instalacji, informacje o ilości przekazanych kluczy z potwierdzeniem ich odbioru. Dokument taki powinien zostać podpisany przez wszystkie strony umowy.
Protokół zdawczo-odbiorczy może okazać się niezwykle pomocny w przypadku potencjalnych roszczeń dotyczących zniszczeń lub braków w wyposażeniu po zakończeniu najmu.
Istotne elementy umowy najmu
Redagując umowę najmu lokalu mieszkalnego zwrócić należy szczególną uwagę na niektóre z postanowień istotnych z punktu widzenia wynajmującego, które mogą zapewnić ochronę w przypadku nieuczciwego najemcy.
Wskazanie stron
W każdej umowie najmu warto wpisać nie tylko imię i nazwisko, ale również numer PESEL i adres zamieszkania najemcy. W przypadku ewentualnego sporu pozwoli to na wytoczenie sprawy przed sądem bez konieczności poszukiwania adresu, ani wątpliwości, co do tożsamości i legitymacji najemcy.
Niezbędne elementy umowy
Dla ważności umowy najmu mieszkania należy określić w niej strony, wyraźnie opisać lokal, którego dotyczy (adres, numer księgi wieczystej), wysokość i termin płatności czynszu (można zabezpieczyć terminowość płatności odsetkami za opóźnienie), czas trwania umowy najmu (czas określony lub nieokreślony) oraz możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia.
Warto w umowie najmu również jasno określić, w jakim zakresie naprawy i dbanie o stan nieruchomości leżą po stronie wynajmującego, a w jakim po stronie najemcy.
1. Forma
Co do zasady zwykła umowa najmu nie wymaga szczególnej formy, jednak warto zawrzeć ją w formie pisemnej. W przypadku ewentualnego sporu ułatwi to udowodnienie pełnej treści umowy najmu łączącej strony, jej ważność i zabezpieczoną ochronę interesów wynajmującego.
2. Kaucja
Zabezpieczenie ewentualnych roszczeń wynajmującego zarówno z tytułu zapłaty czynszu, jak i ewentualnych uszkodzeń i szkód wyrządzonych przez najemcę w przedmiocie najmu może nastąpić przez uregulowanie w umowie najmu obowiązku wpłacenia kaucji. Kaucja jest określoną w umowie najmu sumą pieniężną pobieraną przez wynajmującego w chwili podpisania umowy bądź wydania przedmiotu najmu.
Jeśli w chwili zakończenia umowy najmu ujawnione zostaną zniszczenia w przedmiocie najmu, kaucja pozwoli wynajmującemu potrącić pewną sumę pieniężną dla przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego, pozwalając uniknąć długotrwałego i kosztownego procesu sądowego.
3. Prawo do kontroli
Można w umowie najmu mieszkania zabezpieczyć także prawo do kontroli (np. raz na kwartał, po ustaleniu zgodnej daty) lokalu w okresie najmu – możliwość wejścia do nieruchomości i sprawdzania jej stanu, przeprowadzanych napraw i konserwacji.
4. Dobrowolne poddanie się egzekucji
Zabezpieczenie właściciela może stanowić również uregulowanie w umowie najmu obowiązku najemcy dostarczenia wynajmującemu oświadczenia w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. W takim przypadku opróżnienie lokalu następuje bez konieczności zwracania się z powództwem do sądu.
Informacje o najemcy (lokatorze)
Przed zawarciem umowy najmu mieszkania dobrze jest przeprowadzić szczegółowy wywiad z najemcą i uzyskać informację, jakie ma źródło dochodu, jakie uzyskuje zarobki (czy pokryją kwotę czynszu), o liczbie najemców, ich płci i wieku, posiadanych zwierzętach, a także dotychczasowym doświadczeniu w wynajmowaniu nieruchomości (liczne wcześniejsze miejsca najmu i krótkie okresy mogą wskazywać na możliwe przyszłe problemy).
Rodzaj najmu
Wybór rodzaju umowy najmu mieszkania: zwykłego, okazjonalnego lub instytucjonalnego również pozwoli na zapewnienie jak największej ochrony wynajmującemu. Szczególnie umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego zapewniają dodatkową szeroką ochronę i wzmocnienie pozycji właściciela dzięki obligatoryjnemu oświadczeniu najemcy w przedmiocie dobrowolnego poddania się egzekucji złożonego w formie aktu notarialnego oraz zgłoszeniu umowy do Urzędu Skarbowego.
Najskuteczniejsza ochrona interesów właściciela
Istnieje wiele prawnych sposobów zabezpieczenia interesów właściciela przed nieuczciwymi lokatorami, z których może on skorzystać i zapewnić sobie bezpieczny najem nieruchomości.
Dobrze skonstruowana umowa najmu okazjonalnego może znacząco ułatwić opróżnienie lokalu po rozwiązaniu umowy – zakończeniu najmu w przypadku nieuczciwych najemców. Wcześniej uzyskane oświadczenie w formie aktu notarialnego pozwala na szybkie wszczęcie postępowania egzekucyjnego, bez konieczności długotrwałego postępowania sądowego. Nadto fakt zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego wzmacnia pozycję właściciela w późniejszym ewentualnym sporze z najemcą.
Wiele z zawieranych umów najmu zawiera postanowienia niezgodne z prawem, które są nieważne oraz niemożliwe do egzekwowania, w szczególności przez ograniczanie ustawowych praw najemców. Już odpowiednio sformułowana umowa może zapewnić szeroką ochronę właścicielowi, dlatego warto przemyśleć wszystkie jej postanowienia indywidualizując je do konkretnego przypadku i nie poprzestając na skorzystaniu z ogólnodostępnych wzorów, które mogą nie zapewniać wystarczającej ochrony.
Warto poświęcić więcej czasu, a w razie wątpliwości skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej, już na etapie przygotowywania i zawierania umowy, aby zapewnić odpowiednią ochronę dla właściciela mieszkania i ująć ważne zapisy w zawieranej umowie najmu na cele mieszkaniowe tworzące pełne zabezpieczenie interesów wynajmującego.
