Nabycie nieruchomości zazwyczaj kojarzy się z jakimś procesem, aktywnością osoby, która chce zostać właścicielem gruntu czy lokalu. Możemy bowiem kupić nieruchomość, odziedziczyć ją, otrzymać w darowiźnie od krewnego albo osoby obcej. We wszystkich powyżej wskazanych sytuacjach występują strony, które muszą, spełnić szereg czynności finalnie doprowadzających do przesunięcia nieruchomości ze sfery majątkowej jednej osoby, do sfery majątkowej drugiej.
Czy jednak w polskich realiach tylko i wyłącznie powyższe scenariusze mają racje bytu? Czy istnieje alternatywa do nabycia prawa własności w drodze nie czynności prawnej, lecz spełnienia określonych kryteriów?
Przepisy kodeksu cywilnego przewidują zasiedzenia jako instrumentu do nabycia prawa własności nieruchomości. Innymi słowy, można legalnie stać się właścicielem nieruchomości, nie podejmując czynności prawnych. Należy jednak w tym celu spełnić pewne jasno sprecyzowane przez ustawodawcę warunki. Dzięki tej instytucji posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność na skutek działań faktycznych. O tym jakie są to warunki i na co trzeba uważać przy zasiedzeniu przeczytasz w tym wpisie.
W jaki sposób następuje zasiedzenie nieruchomości? Przesłanki zasiedzenia nieruchomości
Zasiedzenie nieruchomości jest związane z posiadaniem nieruchomości i upływem określonego czasu. Posiadanie jest stanem faktycznym. Posiadanie nie wchodzi do naszej sfery mienia, ale zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego nadane zostały temu stanowi faktycznemu pewne cechy, które to posiadanie wyróżniają.
Kluczowe dla stwierdzenia zasiedzenia jest samoistne posiadanie nieruchomości. Władanie to musi następować bez zawierania żadnych umów, decyzji organów władzy o nadaniu prawa do nieruchomości.
Posiadanie jest związane ze sfera świadomości i woli danej osoby – posiadacza. Istotne będzie bowiem czy posiadanie nieruchomości następuje w dobrej czy w złej wierze. Powyższe rozgraniczenie ma duży wpływ na zasiedzenie nieruchomości, a ściślej wprowadza odrębne okresy, po upływie których możemy mówić o zasiedzeniu nieruchomosci.
Ponadto dla instytucji zasiedzenia kluczowy jest okres przez jaki następuje posiadanie samoistne. Dopiero po upływie przewidzianego przez ustawodawcę okresu nastąpi skuteczne nabycie własności nieruchomości poprzez zasiedzenie.
Posiadacz samoistny – kto to jest ? Na czym polega posiadanie samoistne nieruchomości?
Posiadanie samoistne jest warunkiem koniecznym, aby zasiedzenie nieruchomości zaistniało. Posiadacz samoistny to osoba, która nie tylko faktycznie włada nieruchomością, ale czyni to także z przekonaniem, że zachowuje się jak właściciel nieruchomosci.
Ważnym aspektem jest zewnętrzna manifestacja samoistnego posiadania. Aby dana osoba wykazała, że posiadała daną nieruchomość samoistnie musi podejmować działania takie jak właściciel, także w sferze widocznej dla osób trzecich.
W przypadku posiadania samoistnego podejmuje się takie działania jak: ogrodzenie nieruchomości, przeprowadzenie remontu nieruchomości i jego sfinansowanie, ubezpieczenie nieruchomości, zapłata podatku od nieruchomości, wynajmowanie budynków, wydzierżawianie gruntów, spłata kredytu obciążającego nieruchomość, posadowienie na nieruchomości widocznych urządzeń.
Do posiadania samoistnego nie zalicza się przypadków okazjonalnego, przemijającego w czasie korzystania z nieruchomości, ponieważ brak tutaj ciągłości. Ciągłość posiadania samoistnego jest niezbędna dla stwierdzenie zasiedzenia.
Posiadacza zależny a nabycie własności rzeczy
Nie można mówić również o posiadaniu samoistnym, gdy posiadacz nieruchomości korzysta z niej na podstawie umowy mającej nadać mu uprawnienia posiadacza. Jeżeli bowiem posiadacz nieruchomości korzysta z niej na podstawie umowy najmu, dzierżawy czy użyczenia to mimo, że w sferze zewnętrznej jego działania są podobne do działań właściciela to realne władztwo nad nieruchomością zostaje przy właścicielu. W takim przypadku to właściciel rozporządził nieruchomością, a widoczny posiadacz jest posiadaczem zależnym. Posiadanie zależne uniemożliwia zasiedzenie nieruchomości.
Mogą się zdarzyć również takie przypadki, w których posiadacz zależny przemieni się w posiadacza samoistnego. Aby tego dokonać należy zmienić swój status woli, na władanie jak dla siebie. Jest to w pełni dopuszczalne. Tytułem przykładu można wskazać zaniechanie płacenia czynszu, lecz dalsze władanie nieruchomością wbrew woli właściciela.
Domniemanie posiadania samoistnego
Władztwo faktyczne nad nieruchomością wraz z wolą posiadania jak dla siebie stanowią dwie niezbędne składowe, aby uznać dany podmiot za posiadacza samoistnego nieruchomości. Jak jednak dowieźć własnej woli – elementu intelektualnego, ze sfery niematerialnej ? Z pomocą przychodzi ustawodawca. W polskim prawie obowiązuje domniemanie, że każdy, kto włada fizycznie rzeczą jest posiadaczem samoistnym. To na dotychczasowym właścicielu nieruchomości spoczywa obowiązek dowiedzenia przed sądem, że posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nie był posiadaczem samoistnym.
Posiadanie w złej wierze i nabycie nieruchomości poprzez posiadanie w dobrej wierze – różnice.
Występowanie dobrej, bądź złej wiary u posiadacza samoistnego ocenia się na moment objęcia przez niego danej nieruchomości w swe władztwo.
Podmiot obejmuje nieruchomość w dobrej wierze w posiadanie jak właściciel wtedy, gdy ma uzasadnione faktami przekonanie, że przysługuje mu prawo własności do nieruchomości, choć w istocie właścicielem nie jest. Jeżeli przekonania takiego nie ma, mowa o posiadaniu w złej wierze.
W kwestii podziału wiary na dobra i złą obowiązuje domniemanie działania w dobrej wierze. Natomiast w praktyce bardzo rzadko występuje dobra wiara u posiadaczy samoistnych. Argumentami przeciwko takiemu stanowi świadomości posiadacza są choćby rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej.
Posiadanie nieruchomości nieprzerwanie przez 20 lat lub 30 lat
Nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia może nastąpić w sytuacji, gdy posiadacz samoistny posiada daną, określoną nieruchomość nieprzerwanie przez okres dwudziestu lat w dobrej wierze. Inaczej wygląda sytuacja posiadania w złej wierze. W przypadku nieprzerwanego posiadania nieruchomości w złej wierze okres posiadania ulega wydłużeniu do trzydziestu lat. Zatem w przypadku posiadania w złej wierze, dopiero po upływie 30 lat posiadania samoistnego możemy mówić o zasiedzeniu nieruchomości.
Nabycie prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie
Podsumowując, zasiedzenie nieruchomości to sposób nabycia prawa własności przez osobę, która nie jest dotychczasowym właścicielem, w wyniku nieprzerwanego posiadania nieruchomości jak właściciel przez określony czas przewidziany w przepisach prawa cywilnego. Posiadacz samoistny w dobrej wierze nabywa prawo jej własności po upływie dwudziestu lat, natomiast w przypadku stwierdzenia złej wiary dopiero po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa własność. Mimo, że nabycie nieruchomości następuje z mocy samego prawa to konieczne jest złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenie nieruchomości, aby potwierdzić wystąpienie zasiedzenie nieruchomości. Postanowienie sądu o zasiedzeniu nieruchomości umożliwia aktualizację treści księgi wieczystej nieruchomości.
