W zależności od jednostkowych sytuacji przebieg zniesienia współwłasności nieruchomości może być różny. W trakcie trwania współwłasności nieruchomości dojść może do zażądania zniesienia współwłasności przez jednego ze współwłaścicieli lub wszyscy współwłaściciele mogą podjąć taką decyzję wspólnie. Może wówczas pojawić się pytanie – jak znieść współwłasność nieruchomości? Komu przysługuje prawo żądania zniesienia współwłasności i czy żądanie to ulega przedawnieniu? Jakie są rodzaje współwłasności, jakie są dopuszczalne sposoby zniesienia współwłasności w oparciu o przepisy ogólne kodeksu cywilnego i innych regulacji?
Zniesienie współwłasności nieruchomości – umowne zniesienie współwłasności lub droga sądowa
Przepisy kodeksu cywilnego przewidują, że każdy ze współwłaścicieli przy współwłasności ułamkowej może wnieść żądanie zniesienia współwłasności do sądu. Natomiast w pierwszym kroku współwłaściciele powinni spróbować dojść do porozumienia i podzielić się nieruchomością w częściach ułamkowych lub zrealizować wzajemne spłaty. Nie ma bowiem konieczności skierowania sprawy w tym zakresie od razu na drogę sądową. Zniesienie współwłasności może nastąpić poprzez czynność cywilnoprawną, bez potrzeby dokonania zniesienia współwłasności na drodze orzeczenia sądowego – zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez zawarcie umowy.
Należy również pamiętać, że do zniesienia współwłasności dojść może w związku z działem spadku, jeżeli nieruchomość wchodzi w jego skład. Każdorazowo należy również rozważyć obowiązki podatkowe związane ze zniesienie współwłasności nieruchomości.
Brak możliwości żądania zniesienia współwłasności
Zniesienie współwłasności nieruchomości nie będzie możliwe, jeżeli współwłaściciele zawarli takie ustalenia między sobą. Uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności nieruchomości może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć. Przedłużenie można następnie ponowić.
Jakie są drogi do zniesienia współwłasności?
Zniesienie współwłasności następuje na mocy umownego zniesienia współwłasności bądź na mocy orzeczenia sądu.
Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości
Podział nieruchomości może nastąpić na mocy umowy współwłaścicieli nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego, bez konieczności ich udziału w postępowaniu sądowym. Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości jest dobrym rozwiązaniem gdy współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału. Podział nieruchomości następuje w tym przypadku poprzez złożenie zgodnych oświadczeń woli przez poszczególnych współwłaścicieli. Należy przy tym niezmiennie pamiętać, że również w przypadku umownego zniesienia własności podział nie może być sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągać za sobą istotną zmianę rzeczy lub doprowadzić do znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości. Uwagi wymaga przy tym fakt, że umowne zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego dla swojej ważności.
Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości
Sądowe zniesienie współwłasności jest konieczne w przypadku braku porozumienia między współwłaścicielami. Zniesienie współwłasności nieruchomości następuje wtedy na mocy orzeczenia sądu. W takim przypadku współwłaściciele nieruchomości nie unikną udziału w postępowaniu sądowym – będą bowiem wówczas stronami postępowania. Podczas postępowania sądowego konieczne będzie m. in. przedstawienie dowodów prawa własności, w tym wypisu z księgi wieczystej nieruchomości. W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga nie tylko spory o prawo własności, sposób podziału, ale również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.
Rodzaje sądowego zniesienia współwłasności
Zgodny wniosek współwłaścicieli
Współwłasność nieruchomości może zostać zniesiona przez sąd w oparciu o zgodny wniosek dotychczasowych współwłaścicieli. Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości może zostać zgłoszony w przypadku, gdy wszyscy współwłaściciele żądają zniesienia współwłasności, a przy tym są zgodni co do sposobu jej zniesienia. We wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności. Co ważne, w toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. Gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli projektowany sposób podziału nieruchomości na części będzie zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych.
Przeczytaj też –> Wniosek o podział nieruchomości
Brak zgodnego wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości
Brak porozumienia między współwłaścicielami nieruchomości nie może zamykać im drogi do zniesienia współwłasności. W takim przypadku każdy z dotychczasowych współwłaścicieli może wystąpić z własnym wnioskiem o zniesienie współwłasności.
Jakie są sposoby zniesienia współwłasności
1) Fizyczny podział prawa własności nieruchomości
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, tj. nieruchomości, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Co do zasady więc możliwe jest zniesienie współwłasności prawa własności nieruchomość poprzez jej podział, w przypadku gdy podział fizyczny nieruchomości jest możliwy. Współwłaściciele nieruchomości mogą preferować ten sposób zniesienia współwłasność nieruchomości, z uwagi na fakt, że w jego wyniku każdy z nich otrzyma na własność część nieruchomości, w wyniku podziału jej na mniejsze części. Taki sposób najczęściej występuje w przypadku nieruchomości gruntowych, ponieważ fizyczny podział jest realnie możliwy.
2) Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli
Co jednak w momencie, gdy nieruchomości nie da się podzielić? Drugim sposobem na zniesienie współwłasności nieruchomości jest przyznanie własności jednemu ze współwłaścicieli.
Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Tak jak w przypadku dopłat, jeżeli ustalone zostały spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia.
Spłaty pozostałych współwłaścicieli następują po ustaleniu wartości nieruchomości, stosowanie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.
Pamiętać należy przy tym, że każdy przypadek nabycia nieruchomości, w tym przejęcie nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, pociąga za sobą konieczność wprowadzenia zmiany w księdze wieczystej nieruchomości.
Obowiązek spłaty lub dopłaty orzeczony przez sąd
W przypadku podziału nieruchomości na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Ponadto, przy podziale nieruchomości gruntowej sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
Jeżeli ustalone zostały dopłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu.
W uzasadnionych wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych. W uzasadnionych wypadkach spłaty poszczególnych rat mogą być więc modyfikowane przez sąd.
3) Sprzedaż nieruchomości stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego
Oprócz przyznania własności jednemu ze współwłaścicieli, ostatnim sposobem zniesienie współwłasności nieruchomości w przypadku, gdy jej podział fizyczny nie jest możliwy, jest sprzedanie nieruchomości. Natomiast sądowa sprzedaż nieruchomości nie jest typową sprzedażą. Następuje ona za pośrednictwem komornika i wiąże się ze znacznymi kosztami. Z tego względu, jeżeli ma dojść i tak do sprzedaży nieruchomości, korzystniej dla współwłaścicieli jest, aby dokonali oni wspólnej sprzedaży zamiast zniesienia współwłasności.
W postanowieniu zarządzającym sprzedaż nieruchomości sąd bądź rozstrzygnie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź też tylko zarządzi sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia.
Odrębności związane ze zniesieniem współwłasności nieruchomości rolnej
Należy w tym miejscu wskazać na pewne odrębności związane ze zniesieniem współwłasności nieruchomości rolnej. W przypadku nieruchomości rolnej należy brać pod uwagę także dodatkowy czynnik. Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele.
Brak zgody na podział fizyczny nieruchomości
W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela. Co do zasady przyszły wyłączny właściciel nieruchomości musi osobiście prowadzić gospodarstwo rolne, które może mu zostać przyznane na drodze niniejszego postępowania.
Jeżeli warunki te spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia. W analizowanym przypadku przyznanie nieruchomości następuje więc po przeprowadzeniu przez sąd stosowanej analizy.
Sprzedaż gospodarstwa rolnego
Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego. Sprzedaż gospodarstwa rolnego sąd zarządzi również w wypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa.
