Własność, w tym własność nieruchomości, może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom – mówimy wtedy o współwłasności nieruchomości. Każdemu ze współwłaścicieli przysługują uprawnienia związane z prawem własności, w tym posiadanie nieruchomości, korzystanie z niej, a także rozporządzanie nią. Zdarzyć może się więc sytuacja, że jeden ze współwłaścicieli będzie chciał sprzedać swój udział w rzeczy wspólnej. Odpowiednio, osoba trzecia może być zainteresowana wykupieniem udziału w danej nieruchomości. Czy sprzedaż i wykupienie jedynie udziału w nieruchomości są możliwe? Odpowiedź na to pytanie zależy od rodzaju współwłasności, z którą mamy do czynienia w konkretnym przypadku.
Rodzaje współwłasności
Jakie rodzaje współwłasności zostały wyróżnione przez polskiego ustawodawcę? Współwłasność może być współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Powyższe rodzaje współwłasności różnią się źródłem ich powstawania oraz dalszymi konsekwencjami prawnymi – w tym w zakresie możliwości sprzedaży i wykupu udziału we własności.
- Współwłasność łączna
Współwłasność łączną powstaje w przypadkach określonych w prawie. Regulują ją przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Przykładowo współwłasność łączna występuje między małżonkami w czasie trwania wspólności małżeńskiej, czy między wspólnikami spółki cywilnej. Przy tego rodzajach stosunków nabyta nieruchomości objęta jest każdorazowo współwłasnością łączną, do czasu ustania danego stosunku. W przypadku współwłasności łącznej, w trakcie jej trwania nie można rozporządzać swoim udziałem w rzeczy wspólnej. Nie będzie więc możliwa sprzedaż udziału w nieruchomości stanowiącej współwłasność łączną i co za tym idzie – wykupienie takiego udziału.
2. Współwłasność w częściach ułamkowych
O współwłasności w częściach ułamkowych mówimy w przypadku, gdy każdemu ze współwłaścicieli przysługuje część prawa własności, którą można określić przy pomocy ułamka, np. ½ czy ¼. Ten rodzaj współwłasności powstaje przykładowo w momencie zakupu nieruchomości przez kilku współwłaścicieli, czy też odziedziczenia jej przez kliku spadkobierców. Należy jednak pamiętać, że co do zasady w momencie nabycia nieruchomości przez małżonków do ich wspólności majątkowej małżeńskiej, nieruchomość zostanie objęta współwłasnością łączną.
W przeciwieństwie do nieruchomości objętej współwłasnością łączną, udział w nieruchomości objętej współwłasnością w częściach ułamkowych można sprzedać i co za tym idzie również wykupić. Co ważne, nie ma przy tym obowiązku uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli na taką czynność. Każdy ze współwłaścicieli może swobodnie rozporządzać swoim udziałem w prawie własności. Współwłaściciel nie może natomiast rozporządzać prawem własności całej nieruchomości.
