Poprzez umowę dożywocia, osoba będąca właścicielem nieruchomości może zadbać o przyszłość swoją lub osoby bliskiej. Jest to rozwiązanie wykorzystywane między innymi przez osoby starsze, które mogą dzięki niemu zabezpieczyć swoje interesy. W zamian bowiem za przeniesienie własności nieruchomości, podmiot nabywający nieruchomość zobowiązuje się do dożywotniego utrzymywania zbywcy lub osoby mu bliskiej na własny koszt. Dzięki przeniesieniu własności nieruchomości, zbywca może uzyskać m.in. uprawnienie do dożywotniego użytkowania nieruchomości i zaspokojenia swoich potrzeb, takich jak wyżywienie, odzienie czy dostęp do energii.
Zastrzeżenie dożywocia możliwe jest na rzecz określonych podmiotów:
- zbywcy nieruchomości;
- zbywcy nieruchomości i osoby mu bliskiej;
- osoby bliskiej zbywcy.
W każdym z powyższych przypadków, dożywotnikiem musi być osoba fizyczna. Takie ograniczenie nie istnieje za to w przypadku podmiotu nabywającego nieruchomość – może być nim również osoba prawna (np. spółka). Należy przy tym pamiętać, że prawo dożywocia jest niezbywalne, nie można więc przenieść go na inną osobę i nie wchodzi w skład masy spadkowej po zmarłym dożywotniku.
Na mocy umowy dożywocia można zbyć dowolną nieruchomość – gruntową, budynkową lub lokalową. Przyjmuje się ponadto, że zbyte może zostać również użytkowanie wieczysta, a także udział w nieruchomości.
W momencie przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie, ma miejsce jednoczesne obciążenie nieruchomości prawem dożywocia. Z uwagi na fakt, iż umowa ta dotyczy nieruchomości, dla swojej ważności musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.
Strony mogą dostosować umowę do swoich potrzeb. Jednak w braku szczegółowych ustaleń, ustawodawca reguluje zakres umowy dożywocia. W takim przypadku, nabywca zobowiązuje się przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Strony mogą określić zakres obowiązków nabywcy odmiennie, aby dopasować je do konkretnej sytuacji.
Nadto w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości może obciążyć ją na rzecz uprawnionego użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku.
Czy możliwe jest rozwiązanie umowy dożywocia bądź zmiana jej treści?
Do rozwiązania umowy dożywocia może dojść jedynie na drodze sądowej i następuje to jedynie w wyjątkowych wypadkach, takich jak szczególna eskalacja konfliktu między stronami. W takiej sytuacji sąd na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika może rozwiązać umowę o dożywocie. Ustawodawca przewidział tu jednak dodatkowy wymóg – dożywotnikiem musi być w takim przypadku zbywca nieruchomości. Uprawnienie to nie przysługuje więc gdy dożywotnikiem jest osoba bliska zbywcy.
Częściej jednak poziom konfliktu między stronami nie uzasadnia tak daleko idącego skutku jak rozwiązanie umowy. W takiej sytuacji, jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Zmiana taka może mieć miejsce na żądanie jednej ze stron.
Ponadto, jeżeli wskutek umowy dożywocia dożywotnik stał się niewypłacalny, osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej.
Czy nieruchomość obciążoną prawem dożywocia można zbyć?
Nie ma przeszkód, aby nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia następnie ją zbył. Jednak, mimo zbycia nieruchomości, pierwotny nabywca nadal ma obowiązki wobec dożywotnika. Warto również brać pod uwagę, że w takiej sytuacji dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.
