Wśród praw związanych ze współwłasnością nieruchomości, wymienić należy uprawnienie do żądania jej podziału. W przypadku chęci zniesienia współwłasności możliwe jest bowiem zniesienie jej przez podział rzeczy wspólnej. Możliwość wybrania ścieżki sądowej istnieje zarówno w przypadku zgodnego wniosku współwłaścicieli, jak i na żądanie tylko jednego z nich. Sytuacja taka może mieć miejsce, gdy własność nieruchomości przysługuje niepodzielnie więcej niż jednej osobie. Wszyscy współwłaściciele (bądź też jeden z nich), mogą podjąć decyzję, że nie chcą, aby współwłasność trwała dalej. Może wówczas dojść do podziału jednej nieruchomości na kilka nowych nieruchomości, odpowiadających udziałom współwłaścicieli.
I. SĄDOWY PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ – Zgodny wniosek współwłaścicieli
W pierwszej kolejności podczas sądowego podziału nieruchomości pod uwagę brany jest zgodny wniosek współwłaścicieli co do sposobu zniesienia współwłasności. Taki wniosek może zostać zgłoszony w przypadku, gdy wszyscy współwłaściciele żądają zniesienia współwłasności, a przy tym są zgodni co do sposobu jej zniesienia. We wniosku należy wskazać, proponowany sposób fizycznego podziału nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że w przypadku podziału nieruchomości, nawet na zgodny wniosek współwłaścicieli, konieczny jest udział biegłego. W przypadku podziału nieruchomości gruntowej, np. podziału nieruchomości rolnej, będzie to udział biegłego geodety. W wariancie ustanowienia odrębnej własności lokalu konieczny jest udział biegłego ds. budowlanych. To z opinii biegłego wynika jakie są możliwe warianty podziału fizycznego nieruchomości, oraz czy proponowany przez współwłaścicieli sposób podziału nieruchomości jest możliwy do zrealizowania. Sąd musi ponadto ocenić czy projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, a także czy nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych. Gdy biegły uzna, że proponowany sposób podziału jest możliwy, a i nie będą zachodzić przesłanki negatywne, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku.
II. SĄDOWY PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ – Brak zgodnego wniosku współwłaścicieli.
Mimo, iż współwłaściciele mają kilka sposobów na zniesienie współwłasności, w praktyce podział taki nie zawsze może mieć miejsce, z uwagi na konflikty między współwłaścicielami. W takim przypadku każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej. Podział nieruchomości jest pierwszym z możliwych rozwiązań zniesienia współwłasności. Jeżeli jest to uzasadnione to właśnie w taki sposób sąd powinien dokonywać zniesienia współwłasności. Celem takiego rozwiązanie jest wydzielenie z nieruchomości kilku osobnych nieruchomość dla każdego ze współwłaścicieli, której wartość odpowiadać będzie wartości udziału posiadanego przez danego współwłaściciela w rzeczy wspólnej.
W przypadku gdy nowo powstałe nieruchomości nie będą swoją wartością zbliżone do wcześniejszych udziałów dotychczasowych współwłaścicieli w rzeczy wspólnej, różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne. Nadto, przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi (np. służebność drogi koniecznej).
Należy przy tym pamiętać, że sądowy nieruchomości nie jest możliwy, jeśli:
- podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo
- podział pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Podział nieruchomości musi być więc zgodny między innymi z przepisami dotyczącymi gospodarki nieruchomościami. Co więc w przypadku, gdy rzeczy wspólnej nie da się podzielić fizycznie? Może być ona w takim przypadku przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana w drodze licytacji sądowej.
W wyniku zniesienia współwłasności może więc dojść do ustalenia dopłat i spłat. W takim przypadku sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. Warto przy tym wskazać, że w razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. Ponadto, w wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.
III. Postanowienie znoszące współwłasność
Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia znoszącego współwłasność przyznającego dotychczasowym współwłaścicielom części lub też jednemu z nich całość rzeczy, własność przechodzi na uczestników wskazanych w postanowieniu. Co ważne, jeżeli w wyniku podziału całość rzeczy albo jej część przypadnie współwłaścicielowi, który nie włada tą rzeczą lub jej częścią, sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności orzeknie również co do jej wydania lub opróżnienia przez pozostałych współwłaścicieli pomieszczeń znajdujących się na nieruchomości, określając stosownie do okoliczności termin wydania rzeczy lub opróżnienia pomieszczeń.