Decydując się na zakup nieruchomości należy dokładnie zbadać jej stan prawny. Jednym z „obciążeń” nieruchomości, o którym warto wiedzieć, jest prawo pierwokupu. Możliwe jest, że względem interesującej nas nieruchomości jakiemuś podmiotowi przysługuje prawo pierwokupu (np. prawo pierwokupu dla gminy). Oznacza to, że pierwszeństwo nabycia nieruchomości, na takich warunkach jakie ustalimy ze sprzedawcą, będzie przysługiwało uprawionemu. W takim przypadku nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana tylko pod warunkiem, że uprawniony nie wykona przysługującemu mu prawa. Źródłem prawa pierwokupu może być ustawa lub czynność prawna (tzw. umowne prawo pierwokupu nieruchomości). Ustalenie, że nieruchomość objęta jest prawem pierwokupu jest kluczowe, ponieważ sprzedaż dokonana bezwarunkowo może okazać się nieważna.
Jak kupić nieruchomość z prawem pierwokupu?
W przypadku prawa pierwokupu zakup nieruchomości podzielony jest na dwa etapy. Pierwszym z nich jest zawarcie warunkowej umowy sprzedaży. W umowie tej strony określają szczegóły transakcji (oznaczenie nieruchomości, cenę, sposób płatności itp.) lecz zastrzegają, że ostateczną umowę sprzedaży zawrą, jeżeli uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu. Nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Zazwyczaj prawo pierwokupu można wykonać w ciągu miesiąca. Dopiero po bezskutecznym upływie przysługującego uprawionemu terminu, zainteresowany nabyciem nieruchomości będzie miał możliwość zawarcia z właścicielem ostatecznej umowy sprzedaży.
Prawo pierwokupu nieruchomości przez gminę
Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego (np. gminie), współwłaścicielowi nieruchomości albo jej dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
Jednym z źródeł prawa pierwokupu jest art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
- niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
- nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
- nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;
- nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;
- nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.
Nawet jednak w powyższych przypadkach ustawa przewiduje wyjątki. W szczególności prawa pierwokupu nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne.
Umowne prawo pierwokupu nieruchomości
Prawo pierwokupu może wynikać także z umowy (np. z wcześniejszym właścicielem nieruchomości). W takim przypadku po zawarciu warunkowej umowy sprzedaży właściciel nieruchomości powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z potencjalnym nabywcą. Uprawiony chcąc wykonać swoje prawo pierwokupu powinien złożyć właścicielowi nieruchomości oświadczenie, że chce ze swojego prawa skorzystać. Oświadczenie składane jest w formie aktu notarialnego. Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.
