Prawnik nieruchomości Wrocław

Prawo do nieruchomości to ogół uprawnień przysługujących w stosunku do gruntu, budynku lub lokalu. Najszerszym z tych praw jest prawo własności, które obejmuje korzystanie z nieruchomości i rozporządzanie nią. Prawo to może przysługiwać osobom fizycznym lub prawnym. Zakres uprawnień, a także możliwość ich ochrony, zależy od rodzaju prawa.

Do podstawowych praw do nieruchomości należą prawo własności oraz ograniczone prawa rzeczowe. Do tej drugiej kategorii zaliczamy, użytkowanie, użytkowanie wieczyste, służebności (gruntowe, osobiste), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zastaw oraz hipotekę. Każde z tych praw ma odmienny zakres uprawnień i obowiązków. Ich treść i sposób powstania określają przepisy prawa, w szczególności kodeks cywilny.

Prawo nieruchomości jest działem prawa cywilnego regulującym stosunki prawne związane z nieruchomościami. Obejmuje zasady nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości. Reguluje także kwestie korzystania z nich i ochrony prawa własności. Prawo to określa formy umów dotyczących nieruchomości. Jego głównym źródłem jest Kodeks cywilny oraz ustawy szczególne, takie jak ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Prawa związane z nieruchomością to w szczególności prawo własności, umożliwiające korzystanie z nieruchomości i decydowanie o niej, oraz ograniczone prawa rzeczowe. Do tej drugiej kategorii zaliczamy, użytkowanie, użytkowanie wieczyste, służebności (gruntowe, osobiste), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zastaw oraz hipotekę. Każde z tych praw ma odmienny zakres uprawnień i obowiązków. Ich treść i sposób powstania określają przepisy prawa, w szczególności kodeks cywilny. Z praw związanych z nieruchomością wynikają obowiązki i uprawnienia osoby, której prawo dotyczy (np. właściciela). Prawa te mogą przechodzić na nabywcę nieruchomości. Kluczowe dla ustalenia praw związanych z nieruchomością może okazać się zweryfikowanie księgi wieczystej.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługuje określonej kategorii podmiotów. W zależności od sytuacji może być to dzierżawca (jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy), współwłaściciel  jeżeli prowadzi gospodarstwo rolne na tym gruncie), oraz Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Prawo pierwokupu nie ma zastosowania, jeżeli nabywcą jest bliską osobą zbywcy, nabywcą jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, sprzedaż dotyczy nieruchomości rolnych na cele związane z inwestycjami strategicznymi. Prawo pierwokupu dotyczy jedynie sprzedaży nieruchomości rolnej, a więc nie ma zastosowania w przypadku darowizny.

Przeniesienie prawa własności nieruchomości co do zasady nie powoduje automatycznej zmiany zobowiązanego. Zobowiązania osobiste nie przechodzą na nabywcę, chyba że ustawa lub umowa stanowi inaczej. Nabywca może jednak przejąć określone obowiązki związane z nieruchomością. Dotyczy to zwłaszcza zobowiązań o charakterze rzeczowym. Każdy przypadek wymaga analizy podstawy prawnej zobowiązania. Należy natomiast pamiętać, że niektóre zobowiązania, jak na przykład zobowiązanie hipoteczne przejdzie na nabywcę nieruchomości.

Prawo pierwokupu przysługuje podmiotom wskazanym w ustawie lub umowie. Najczęściej są to gmina, Skarb Państwa lub inne instytucje publiczne. Może ono również wynikać z umowy zawartej między stronami. W takim przypadku uprawionym może być dowolny podmiot. Prawo pierwokupu ogranicza swobodę sprzedaży nieruchomości. W przypadku występowania prawa pierwokupu dopiero nieskorzystanie z tego prawa przez uprawionego umożliwia sprzedaż zainteresowanemu.

Władający nieruchomością ma prawo korzystać z niej w zakresie wynikającym z tytułu prawnego. Może nim być m.in. własność, najem, dzierżawa lub użytkowanie. Zakres uprawnień władającego zależy od tego czy posiadanie nieruchomości jest samoistne czy zależne. Natomiast posiadanie, niezależnie od jego rodzaju podlega ochronie prawnej. Niezasadne odebranie posiadania pozwala na wytoczenie powództwa o przywrócenie utraconego posiadania. Władający podlega także określonym obowiązkom. Zobowiązany jest m.in. ponosić koszty utrzymania, dbać o stan techniczny nieruchomości, szanować prawa innych podmiotów oraz zwrócić ją właścicielowi po wygaśnięciu tytułu.